Êtes-vous à la recherche d’un investissement immobilier novateur et pratique ? Le viager est une formule qui combine le meilleur des deux mondes : un avantage financier pour l’acheteur, et un revenu régulier pour le vendeur.
Dans ce blog, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur cet investissement immobilier stratégique pour acheteurs et vendeurs : rentes viagères, acte de vente, montant, signature, acquéreur, libre usages du bien immobilier, droits et obligations des parties prenantes etc. Apprenez à comprendre les subtilités du viager afin de trouver votre avantage personnel en matière d’investissement immobilier.
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Le fonctionnement du viager
Le viager est une transaction qui s’écarte des formes classiques d’achat et de vente immobilière. Il se présente comme un contrat entre le vendeur, appelé « crédirentier », et un acheteur, ou « débirentier ».
Le vendeur vend un bien immobilier et reçoit en échange une rente viagère.
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Lors de l’achat en viager, les étapes clés pour finaliser l’acte sont la signature de l’acte de vente, le paiement d’un « bouquet » à la signature par le débirentier et le versement de la rente pendant certaines durées (à vie ou limitée).
En vertu d’un contrat de viager, il y a deux principaux participants : le vendeur (crédirentier) et l’acheteur (le débirentier). Lorsque toutes les conditions sont remplies pour signer un acte de vente, l’intervention d’un notaire est nécessaire pour assurer qu’aucune partie ne soit mal informée et que les droits des parties concernées soient respectés.
La rente viagère est généralement constituée d’un montant fixe et révisable au moment convenu, en fonction du prix total. Elle peut être réglée mensuellement ou annuellement et peut être indexée sur l’inflation.
Le pourcentage versé variera selon les termes initialement établis par le vendeur et l’acheteur.
Les différents types de viager
Viager libre
Viager libre, où le vendeur conserve le droit d’utilisation du bien immobilier pendant la durée totale du contrat. Dans ce cas, l’acheteur paye normalement une plus grande somme à la signature car il n’a pas à prendre en charge les coûts associés à ces usages.
La clausestipule que le vendeur doit quitter le bien immobilier à sa mort ou à son départ en maison de retraite.
Viager occupé
Viager occupé, où l’acheteur obtient un avantage financier considérable car il paie moins sur le plan financier car il doit supporter les coûts associés à cet usage. Une fois que le délai prévu par le contrat dans lequel le crédirentier restera dans le bien immobilier arrive à expiration, celui-ci sera transféré à l’acheteur.
La durée de vie du crédirentier est un facteur important pour le prix.
Options de bouquet et d’achat en viager
Le « bouquet » est la somme versée par le débirentier au moment de la signature, qui peut être ajustée selon le type de contrat choisi, les caractéristiques du bien et la durée de vie du crédirentier. Cette somme doit se situer entre 30% et 50% du prix total, mais il est possible de négocier une variation autour de cette fourchette.
Une taxe (TOM – Taxe sur les mutations) sera également instaurée, selon la réglementation unique à chaque pays où elle est appliquée.
Lorsqu’il s’agit d’un achat en viager, l’acheteur obtient un droit d’usage, ce qui signifie qu’il peut obtenir des avantages fiscaux comme des exonérations. Il convient que tous les termes soient clairement stipulés dans le contrat et que des clauses supplémentaires puissent être ajoutées afin que chaque partie envisage certaines situations spécifiques et prenne des dispositions particulières pour y faire face.
Les cas spécifiques et conseils pour réussir une transaction en viager
L’impact du décès du crédirentier
Un événement inattendu comme le décès du vendeur/crédirentier changera considérablement les effets sur l’acte devente et sur la rente viagère. Le montant restant sera alors divisé entre les héritiers selon les termes initialement convenus, ou bien payé aux successeurs si beaucoup de temps s’est écoulé depuis la signature du contrat.
Ajustements de rente selon la situation
Des modifications peuvent être faites au niveau de la rente viagère (montant, indexation, moment de révision). L’indexation pourra prendre différentes formules : liée à l’inflation générale, à un indice financier ou encore à une rente annuelle minimale garantie par l’Etat.
Choisir le bon notaire pour la transaction
Le notaire joue un rôle essentiel : Son expertise permet aux parties concernées d’être informées et protégées pendant la procédure. Sa mission inclut également le traitement comptable de la transaction et le versement des fonds sur le compte.
Enfin, son rôle consiste à conseiller les parties en cas de litiges, à vérifier que les conditions sont satisfaites et qu’il n’y a pas d’abus.
Les avantages fiscaux liés à la vente en viager
Le viager présente un certain nombre d’avantages fiscaux pour l’acheteur et le vendeur, notamment une exonération partielle ou totale de certaines taxes (imposition du patrimoine, IFI, etc. ) selon l’utilisation faite du bien immobilier.
De plus, l’achat en viager peut être considéré comme un investissement à long terme pouvant offrir des économies importantes.
En conclusion, le viager est une forme spécifique de transaction immobilière qui offre aux vendeurs comme aux acheteurs une alternative intéressante aux contrats classiques. Il convient toutefois que chaque partie soit attentive à respecter les termes convenus et qu’un accompagnement professionnel certifié par un notaire soit sollicité pour garantir une procédure sûre.